„Źródło: canva.com”
Nie chcesz płacić zachowku? Wybierz umowę dożywocia zamiast umowy darowizny nieruchomości.
Coraz częściej w naszym starzejącym się społeczeństwie dzieci, bądź wnuki podejmują decyzje, że będą zajmować się do śmierci rodzicami dziadkami lub innymi krewnymi/powinowatymi, a czasem nawet także całkowicie obcymi osobami. O ile w rodzinie statystycznie postępowań z tytułu zapłaty zachowku między uprawnionymi do zachowku, a obdarowanymi może pojawić się mniej, tak w stosunku do osób całkowicie obcych „poszkodowana” rodzina nie ma najmniejszych oporów, by wytoczyć postępowanie o zapłatę.
Nie zawsze jednak ma to sens. Kluczowe bowiem dla celowości takiego procesu jest ustalenie, czy w sprawie mamy do czynienia z darowizną, czy umową dożywocia.
Oczywiście prawdą jest, że zgodnie z art. 991 kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek).
Przepis ten, jak i art. 993 kc mówiący o tym, iż przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do przepisów poniższych, darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę, powoduje, iż czujący się poszkodowanymi uprawnieni do zachowku występują do obdarowanych o zapłatę zachowku, który w świetle darowania nieruchomości potrafi być niemałą sumą.
Co zatem warto zrobić, by uniknąć konieczności zapłaty zachowku na rzecz ww. osób?
Warto rozważyć zawarcie umowy dożywocia.
Umowa o dożywocie jest dość prostą umową cywilnoprawną uregulowaną w art. 908 kodeksu cywilnego. Z uwagi na to, iż na jej mocy dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości należy ją w każdym wypadku zawrzeć u notariusza, gdyż musi mieć ona formę aktu notarialnego.
Przez umowę o dożywocie w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie i co do zasady powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Oczywiście powyższe kwestie można nieznacznie zmodyfikować według własnego uznania z pomocą prawnika. Ogólny jednak sens jest taki, że osoba przenosząca własność po dokonaniu takiej transakcji nie musi martwić się o swój dach nad głową i byt do końca swoich dni, a nabywca nieruchomości może nią swobodnie rozporządzać, gdyż staje się ona jego własnością.
Umowa dożywocia nie jest jednak bezpłatnym świadczeniem na rzecz nabywcy nieruchomości, a zatem nie jest darmowym przysporzeniem, w przeciwieństwie do darowizny. Jak wynika wprost z powyższego tekstu nabywca nieruchomości obowiązany jest łożyć na rzecz zbywcy nieokreśloną kwotę pieniężną tytułem opieki. To powoduje, że spadkobiercy nie będą mieli prawa żądać zapłaty jakichkolwiek należności z tytułu zachowku od wartości nieruchomości, której własność przeniesiono w drodze tej umowy, co natomiast byłoby całkowicie uzasadnione w przypadku darowizny.
Jednocześnie należy też zauważyć, iż zawarcie umowy dożywocia z rodzicem czy dziadkami nie zwalnia nas z konieczności zapłaty podatku od czynności cywilno-prawnych, co zaś jest wielkim plusem darowizny, która przy zachowaniu odpowiednich procedur (dokonania zgłoszenia) z konieczności zapłaty podatku nas zwalnia.
Warto zatem rozważyć plusy i minusy obu umów w szerszym kontekście w czym mogą pomocą służą również członkowie naszego zespołu.