Menu Close

ZADATEK, A ZALICZKA – czym się różnią? Co jest korzystniejsze?

Zadatek

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w art. 394 Kodeksu cywilnego. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Zadatek i zaliczka często są mylone w obrocie gospodarczym, jak również przez osoby fizyczne niebędące przedsiębiorcami. Brak świadomości, co do przedstawionych instytucji może rodzić negatywne konsekwencje majątkowe niezależnie od tego czy wręczyliśmy czy otrzymaliśmy kwotę lub rzecz, jako część zapłaty umówionej całości.

Funkcje zadatku

Zadatek pełni funkcję gwarancyjną wykonania umowy, np. umowy sprzedaży, dyscyplinującą oraz funkcję zbliżoną do odszkodowania.

Funkcja gwarancyjna po stronie przyjmującego zadatek to pewność zapłaty umówionego świadczenia przez kontrahenta dającego zadatek oraz ewentualne uprawnienie do zatrzymania zadatku w przypadku gdy kontrahent wręczający zadatek nie wykona pozostałej część umowy.

Funkcja gwarancyjna po stronie dającego zadatek wyraża się w pewności wykonania umowy przez kontrahenta przyjmującego zadatek, a następnie zaliczenia zadatku w poczet zapłaty całości. Natomiast w przypadku gdy osoba przyjmująca nie wykona umowy, dający zadatek zyskuje uprawnienie do żądania od przyjmującego sumy odpowiadającej dwukrotności zadatku.

Funkcja dyscyplinująca przejawia się w mobilizacji tej strony umowy, która ociąga się z jej końcowym wykonaniem.

Zadatek jest również surogatem odszkodowania. W przypadku niewykonania umowy przez stronę, druga strona może dokonać wyboru pomiędzy roszczeniem o zwrot zadatku lub jego podwójnej wysokości albo roszczeniem o odszkodowanie na zasadach ogólnych (art. 471 KC). W tej drugiej sytuacji wysokość żądanego odszkodowania nie jest jednak ograniczona do wysokości zadatku lub jego dwukrotności.

Zaliczka

Zadatek często bywa mylony zaliczką. Zaliczka nie jest uregulowana w Kodeksie cywilnym. Jej przedmiotem mogą być tylko pieniądze. Zaliczka nie pełni funkcji gwarancyjnej, a jej wręczenie ma na celu jedynie zarachowanie wpłaconej kwoty w poczet zapłaty umownej całości. Ponadto, w razie niewykonania umowy przez którąkolwiek stronę umowy, zaliczka podlega zwrotowi.

Co może być przedmiotem zadatku?

Najczęściej zadatkiem jest określona kwotowo suma pieniężna, nie wyłączając przelewu, będąca częścią świadczenia umownego. Jednak przepisy prawa cywilnego nie wyłączają możliwość wręczenia rzeczy lub prawa, jako zadatek. W tym przypadku, ewentualna trudność może się pojawić gdy umowa nie zostanie wykonana, np. nie dojdzie do umowy sprzedaży, i kontrahent wręczający zadatek skorzysta ze swojego prawa do żądania (od potencjalnego sprzedającego) podwójnej wysokości wręczonego zadatku.

Kiedy wręczamy zadatek?

Zadatek powinien zostać wręczony razem z zawarciem umowy. Przy tym, nie jest konieczne postanowienie w treści umowy, że wręczona kwota lub rzecz jest właśnie zadatkiem. Wręczenie go przed lub po zawarciu umowy nie wywołuje skutków prawych, jakie niesie za sobą zadatek, chyba że strony w treści umowy zastrzegą inny termin jego wręczenia. W przeciwnym wypadku mamy do czynienia z zaliczką.

Jaka powinna być wysokość zadatku?

Przepisy prawa nie określają wysokości zadatku. Zwyczajowo przyjęło się że jest to kwota mieszcząca się w przedziale 10-40% wysokości umowy lub końcowego świadczenia. Zdarza się również że kwota zadatku oscyluje w okolicach 80%.

Kiedy zadatek można zatrzymać, kiedy żądać zwrotu, a kiedy można żądać podwójnej wysokość zadatku?

Nie zawsze jednak umowa zastrzeżona zadatkiem, prowadzi do końcowej finalizacji. Co wówczas zrobić z zadatkiem, prawem do jego zwrotu, a kiedy można żądać podwójnej wysokości zadatku?

Otóż, wręczony przy zawarciu umowy zadatek można zatrzymać dopiero gdy osoba, która go wręczyła złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Warto zaznaczyć, że kontrahent wręczający ma czas na złożenie takiego oświadczenia do chwili przedawnienia się roszczenia o wykonanie umowy.

Natomiast obowiązek zwrotu zadatku pojawia się w sytuacji rozwiązania umowy przez strony lub niewykonania umowy, to znaczy, gdy nie doszło do jej końcowej finalizacji z przyczyn, za które żadna ze stron umowy odpowiedzialności nie ponosi albo odpowiedzialność ponoszą obie strony. Potencjalny obowiązek zwrotu zadatku dotyczy oczywiście osoby, która go otrzymała.

Zapłaty zadatku w podwójnej wysokości może żądać osoba, która go wręczyła, od momentu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy przez osobę, która zadatek przyjęła.

Kiedy przedawnia się roszczenia dotyczące zadatku?

Roszczenie o zwrot zadatku lub o zapłatę podwójnego zadatku jest roszczeniem, którego źródłem jest przepis ustawy, art. 394 KC. Roszczenie to nie wynika bezpośrednio w zawartej umowy. Wobec tego jeżeli przepisy prawa cywilnego dla określonego rodzaju umowy, jaka została zawarta, nie regulują inaczej terminów przedawnienia, roszczenia o zadatek przedawniają się z upływem 3 lat licząc od końca roku, w którym odstąpiono od umowy dla umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej albo 6 lat licząc od końca roku, w którym odstąpiono od umowy dla pozostałych umów w tym również dla osób nie prowadzących działalności gospodarczej.

Podsumowanie

Zadatek jest instytucję prawną, której rola sprowadza się do ochrony interesu strony umowy w razie jej niewykonania przez drugą. W przypadku zadatku  niewykonanie umowy rodzi konsekwencje majątkowe. Inaczej jest w przypadku zaliczki. Wręczenie zaliczki nie powoduje negatywnych konsekwencji majątkowych dla strony niezaineresowanej finalizacją umowy gdyż zaliczka podlega zwrotowi. Zatem skorzystanie z jednej z przedstawionych instytucji na ogół będzie zależało od stopnia determinacji strony umowy, jej końcową finalizacją.